Luật Đất đai 2024 là một trong những văn bản pháp luật quan trọng nhất trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam. Đây được coi là “xương sống” điều chỉnh các hoạt động liên quan đến đất đai, bao gồm cả quyền sở hữu, chuyển nhượng, và phát triển dự án. Nhiều người kỳ vọng rằng việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ giúp khơi thông nguồn cung bất động sản, thúc đẩy thị trường phục hồi nhanh chóng sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, thực tế có thể phức tạp hơn những gì chúng ta mong đợi.
Tác động của Luật đất đai sửa đổi đến thị trường bất động sản
Trong ba năm gần đây, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động, với giá bất động sản tăng mạnh ở nhiều phân khúc. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung, mà vấn đề pháp lý chiếm tới 70% khó khăn. Việc sửa đổi Luật Đất đai, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt này, tạo điều kiện cho việc triển khai các dự án mới.
Tuy nhiên, theo ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, Luật Đất đai 2024 chưa thực sự có những quy định đột phá để giải quyết vấn đề này. Chẳng hạn, quy định chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại phải có “đất ở” vẫn giữ nguyên như trong Luật Nhà ở 2023. Điều này khiến cho việc khơi thông nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm đô thị, trở nên khó khăn. Các doanh nghiệp muốn phát triển dự án ở những khu vực này chỉ có thể tham gia đấu giá đất, điều này đòi hỏi tiềm lực tài chính mạnh mẽ và quỹ đất sạch vốn đã rất hạn chế.
Những thách thức trong ngắn hạn
Dù Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều thay đổi tích cực, nhưng thực tế cho thấy, thị trường cần một khoảng thời gian để các quy định mới thẩm thấu và phát huy tác dụng. Theo các chuyên gia, độ trễ để luật được thực thi và ảnh hưởng đến thị trường có thể kéo dài từ 8-12 tháng, thậm chí lâu hơn. Điều này đồng nghĩa với việc trong ngắn hạn, các vướng mắc pháp lý vẫn còn tồn tại, và thị trường bất động sản khó có thể phục hồi nhanh chóng như kỳ vọng.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, cũng cho biết thêm, việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh phương pháp tính giá đất trong Luật Đất đai 2024 có thể giúp việc xác định giá đất sát với thị trường hơn. Tuy nhiên, điều này cũng kéo theo việc gia tăng chi phí liên quan đến đất đai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù, và thuế phí. Kết quả là chi phí phát triển dự án sẽ tăng lên, dẫn đến việc giá thành sản phẩm bất động sản khó có thể giảm mạnh như kỳ vọng.
Kỳ vọng về sự ổn định giá bất động sản
Một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất khi sửa đổi Luật Đất đai là tác động của nó đối với giá bất động sản. Theo các chuyên gia, mặc dù không nên kỳ vọng giá nhà sẽ giảm mạnh ngay sau khi Luật Đất đai có hiệu lực, nhưng khả năng giá sẽ được bình ổn hơn và có xu hướng tăng trưởng về dài hạn.
Sự bình ổn giá sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm khả năng triển khai các dự án mới, sự phục hồi của nền kinh tế, và các chính sách hỗ trợ tài chính như tín dụng và lãi suất vay. Nếu những yếu tố này được kiểm soát tốt, giá bất động sản có thể sẽ duy trì ở mức ổn định, thậm chí tăng trưởng nhẹ trong những năm tới.
Hướng đi mới cho các doanh nghiệp bất động sản
Trong bối cảnh mới của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản cần có những chiến lược thích ứng để tận dụng các cơ hội và vượt qua thách thức. Với Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp cần chú trọng đến việc tìm kiếm và phát triển quỹ đất phù hợp với quy định mới. Điều này đòi hỏi sự sáng tạo trong việc khai thác các loại đất khác nhau, không chỉ là đất ở, để phát triển dự án nhà ở thương mại.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, đã đề xuất một phương án thí điểm cho phép doanh nghiệp thực hiện nhà thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất khác ngoài đất ở. Nếu được thực hiện, đề án này có thể giúp giảm bớt tình trạng khan hiếm quỹ đất, đồng thời gia tăng tính cạnh tranh và bình ổn giá nhà ở trên thị trường.
Tương lai của thị trường BĐS sau Luật đất đai 2024
Mặc dù còn nhiều thách thức trước mắt, Luật Đất đai 2024 vẫn mang lại hy vọng về một tương lai tươi sáng hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và doanh nghiệp, thị trường có thể từng bước vượt qua những khó khăn hiện tại và đạt được sự phát triển bền vững trong dài hạn.
Thị trường bất động sản, như một chuỗi mắt xích, bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố pháp lý, tài chính và kinh tế. Do đó, sự thành công của Luật Đất đai sửa đổi không chỉ phụ thuộc vào nội dung của luật mà còn phụ thuộc vào cách thức triển khai và thực thi nó. Chính phủ cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết để luật có thể đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, đồng thời hỗ trợ thị trường vượt qua giai đoạn chuyển tiếp này.
Những thách thức pháp lý và cơ chế
Mặc dù Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều kỳ vọng, nhưng không thể phủ nhận rằng thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức về mặt pháp lý và cơ chế. Một trong những vấn đề đáng lo ngại nhất là quy định mới về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để triển khai các dự án nhà ở thương mại. Theo đó, các doanh nghiệp muốn phát triển dự án thương mại phải sở hữu đất ở trước khi có thể xin phép triển khai. Điều này đã gây ra không ít khó khăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp nhỏ và vừa, khi họ không dễ dàng tiếp cận được quỹ đất ở, đặc biệt là ở các khu vực đô thị lớn.
Bên cạnh đó, việc thiếu quỹ đất sạch ở các khu vực trung tâm đô thị cũng là một thách thức không nhỏ. Các khu đất sạch hầu hết đã được sử dụng hoặc đang trong quá trình khai thác, do đó việc tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển dự án trở nên ngày càng khó khăn. Điều này có thể dẫn đến tình trạng các dự án bất động sản mới sẽ chỉ tập trung ở các khu vực ngoại ô hoặc vùng ven, nơi có quỹ đất rộng hơn nhưng lại gặp nhiều trở ngại về hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng.
Cơ hội từ những thay đổi trong Luật đất đai 2024
Mặc dù đối diện với nhiều thách thức, Luật Đất đai 2024 cũng mở ra một số cơ hội quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản. Một trong số đó là việc mở rộng quy định về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, các doanh nghiệp có thể thực hiện thỏa thuận này với các loại đất khác nhau ngoài đất ở, mở ra nhiều hướng phát triển mới cho các dự án bất động sản.
Hơn nữa, việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh phương pháp tính giá đất trong Luật Đất đai 2024 có thể giúp các doanh nghiệp và nhà đầu tư nắm bắt được giá trị thực của đất, từ đó có thể đưa ra các chiến lược đầu tư hợp lý hơn. Điều này không chỉ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn mà còn tăng cường niềm tin của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Kết luận
Luật Đất đai sửa đổi 2024 là một bước tiến quan trọng trong việc cải cách pháp lý và điều chỉnh thị trường bất động sản. Dù còn nhiều khó khăn và thách thức, nhưng với sự nỗ lực của các bên liên quan, thị trường bất động sản Việt Nam có thể kỳ vọng vào một giai đoạn phát triển mới, ổn định và bền vững hơn trong tương lai. Đối với các doanh nghiệp, đây cũng là thời điểm để tái cơ cấu chiến lược và chuẩn bị sẵn sàng cho những cơ hội và thách thức sắp tới.
About The Author
